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广州房地产审判典型案例

作者:环亚娱乐ag88时间:2018-09-06 07:24浏览:

  房产交易太任性,小心聪明反被聪明误!日前,广州中院发布《广州法院房地产审判白皮书(2013-2017)》(以下简称“白皮书”)及2017年度广州法院房地产审判十大典型案例。白皮书数据显示,上述5年间,该市法院受理的房地产纠纷案件数呈增长态势,主要集中在房屋买卖合同纠纷。此外,“双合同”购房规避政府限价的情况较为多见,目前对开发企业违约惩戒机制不健全,业主维权渠道不畅通。

  据统计,2013至2017年,广州全市法院受理房地产纠纷案件数呈稳步增长态势,分别为24303件、26966件、28457件、31917件、32859件,年均增长率为6.22%,五年共受理144502件。

  在案件类型方面,广州全市法院的房地产案件类型主要集中在房屋买卖合同纠纷、物业服务纠纷、物权保护纠纷、租赁合同纠纷、建设工程纠纷五大类别。伴随中央与地方连续出台多项房地产与金融调控政策,有关建设工程、商品房预售、二手房屋买卖、房屋租赁、房屋中介服务、物业服务等领域的纠纷明显增多,以借名购房、以房抵债、规避限售、虚假离婚等形式规避房地产调控政策的交易纠纷在近年也不断增多。

  这类案件一般由于商品房预售合同条款自身缺陷或因不可抗逆等因素引起的合同履行延迟或履行不能等原因而引起纠纷,包括预售商品房的交房时间、面积、质量、价款等方面纠纷。由此可见,广州市的商品房销售存在的主要问题包括:

  部分企业对于工期进度、行政审批程序存在事前调研规划不到位;或因公用水电、永久用气、消防验收等行政审批问题无法达到预期而未能及时获得竣工验收备案表,导致逾期交楼、逾期办证。

  房地产开发企业在与购房人签订商品买卖标准合同外,同时签订补充协议,以格式合同文本形式对标准合同内容作出实质性变更,从而减免开发商责任,限制购房人权利。

  在严格的住房调控政策背景下,不少房地产企业开发企业为了规避政府限价等问题,采取购房捆绑装修的方式,与购房者签订“双合同”。

  二手房买卖行为亦称存量房买卖行为,指已取得所有权的房屋业主将房屋转让过户给买房的交易过程。

  众所周知,近十年来中国房地产交易市场进入了极度活跃的状态,买房的话题更是国民谈论的核心话题。在房地产交易市场,一手商品房自然是最受欢迎的首选,但一手的商品房价格较高,地段也往往比不上很多二手房,大部分好的地段的房子很多年前就已经建起了小区,综合考量很多买房的群体会把目光转向二手房交易市场。

  二手房买卖纠纷出现在房屋交易的各个环节,包括拒不履行、迟延履行、限购限贷无法履行、一房数卖、借名买房、处分共有房产、连环买卖、户口纠纷等。在二手房买卖中,中介违规行为多发。

  2013年-2017年期间,广州全市法院共受理因中介服务不规范引发的各类涉房居间服务合同纠纷共计1546件。常见违规操作有提供虚假信息、诱导买卖双方达成交易、虚假承诺、乱收费与重复收费、虚报房价、虚假委托售房、利用“独家委托”协议限制出卖人的缔约自由、中介自买自卖等。

  另外,以物业管理费追讨纠纷、业主撤销权纠纷、车位出售出租纠纷、加装电梯民事补偿纠纷为典型的物业服务合同纠纷也大量增加。

  伴随房地产宏观调控的不断深入和经济结构转型的持续推进, 政策调整的影响在诉讼中逐步显现,因规避政策而产生的新型、疑难案件不断增多。 易引发争议的情形包括:

  通过假离婚签订协议,约定房屋归配偶一方所有,事后一方“弄假成真”拒绝复婚,另一方主张协议无效的,由于一般难以举证胁迫或欺诈是由。此类做法较为隐秘,难以被及时发现和查处。

  广州中院房地产审判庭副庭长王会峰会上介绍,通谋虚假离婚应为有效,当事人不得以此为由主张离婚无效。审判实践中,有些“聪明”的当事人为了防范“假离婚”风险,避免弄假成真,另外私下达成协议明确此前是“假离婚”,这种协议是无效的,不能对抗离婚协议的效力。“对虚假离婚产生的风险,当事人应当自行承担。”

  借名买房人与出借人之间口头或书面约定,借名人出资购买房屋,但房屋产权登记在出借人名下,在一定条件成就 时或某些障碍消除后 ,出借人再将房屋产权过户到借名买房人名下。 在借名买房人与出借人发生纠纷时,借名买房人往往要求确权或将房产过户登记到己方名下。出资人需要证明双方对房屋产权归属己有约定, 登记产权人仅被 “借名 的事实。 如出资人不符合限购、 限贷政策, 将无法办理过户。

  房产交易买卖双方签订虚假民间借贷合同, 并合 同 中约定以房抵债, 掩盖房屋买卖行为, 并通过虚假诉讼或者签订 和解协议申请法院确认的方式,规避限购政策,逃避纳税义务。

  2017年4月,广州中院对一宗离婚后财产纠纷案作出终审判决。该案中,王某、范某(女)通过离婚协议的方式明确房产归女方一人所有,但男方事后不配合过户,被诉至法院。王某称,自己支付了大部分供楼款,办理离婚协议后,还在供楼,双方实际上是假离婚。他说,离婚后双方还在一起生活,还提交照片为证。但范某不认可,称王某有外遇,双方感情破裂才离婚。法院审理认为,法律从未规定“假离婚”,离婚仅以离婚登记或确认解除婚姻关系的法律文书为准,与原因无关。《离婚协议书》是双方自愿协商达成一致意见的真实意思表示,并不存在重大误解及显失公平的情形,对双方有约束力,男方要协助女方办理过户。博天堂官网

  2016年,梁先生和妻子韩女士闹离婚,一套登记在岳母名下、位于越秀区的房产成了双方矛盾焦点。梁先生称,这套房子是用家里的近800万元购买的,财通汇利纯债债券型证券投资基金,因受当时限购政策的影响,房子无法登记在他们夫妻名下,于是借用岳母名义购买。梁先生诉至法院,请求法院确认该房产为其夫妻共同财产。

  梁先生岳母则称,房子是其个人购买,产权证上写的也是其本人名字,且其还有其他子女,一旦去世房子会按遗产处理,梁先生不可能委托她代持。梁先生主张房款是妻子韩女士支付,岳母则认为即使韩女士支付了房款不等于该房屋产权共有。岳母还提出反诉,要求梁先生返还涉案房产的产权证等。

  一审法院认为,即使梁先生所称房款是其妻子支付,该房款属于夫妻共同财产的陈述成立,但由于涉讼房屋已依法登记在其岳母名下,具有公信力,梁先生只能享有债权。于是判决驳回梁先生诉请,梁先生要返还产权证等。梁先生于是提起上诉。

  广州中院二审认为,梁先生在本案中不能证明借名登记的事实存在。同时,在限购政策实施后,即使出现借用他人名义购买房屋而主张确权和要求登记名义人办理产权转移登记的,上述行为均属于违反政策规定的行为,而不应得到法律的支持,于是驳回上诉。

  2016年8月,王某某与卖方潘某某签订《房地产买卖合同》,约定卖方以125万元的价格出售案涉房屋给买方,定金5万元,首期楼款(不含定金)33万元在成功递件当天由买方直接支付给卖方,楼价余款银行按揭。

  签约当天,买方向卖方支付定金5万元,并办理相关贷款手续。同年11月3日,双方按约定前往房管部门办理过户手续,但卖方以其未带身份证原件及经纪方不在场为由拒绝办理过户手续。之后卖方明确表示不再出售案涉房屋,不久,买方以168万元购买同小区另一套房屋,并于2017年将潘某某诉至法院。一审法院认为,卖方拒绝履行合同依据不足,已构成根本违约。而买方提交了相关购房合同等证据,证明其另行购房屋价格与案涉房屋交易价格存在较大差额,其确实存在实际损失。遂作出判决:卖方向买方返还定金5万元,支付违约金12.5万元,赔偿房价差额损失15万元等。在二审过程中,卖方意识到其行为构成违约,主动提出调解要求,并与对方达成调解协议。

  法官表示,为促进社会诚信和房地产市场健康有序发展,必须明确违约方应承担损失不仅包括直接损失,还应包括守约方可得利益损失,包括房屋价格涨跌所造成的购房差价损失。至于差价损失赔偿金额的确定,合同有约定的从其约定,无约定或当事人不能协商一致的,可委托有资质的专业机构进行评估。

  广州市某某房地产开发有限公司是某花园的开发商。开发过程中,该花园自编号2#、3#幢方案报建、施工图记载的商品房层高均为2.8米。2015年12月,黎某某和该房地产公司签订《商品房预售合同》,约定:黎某某向该房地产公司购买上述商品房,层高3米,建筑面积为83.39平方米,套内建筑面积为65.71平方米。双方未对房屋层高不符约定承担的责任作出约定。黎某某向该房地产公司支付全部购房款后,发现房屋实际层高为2.8米,遂于2016年6月向该房地产公司发出《关于请求解决层高不足问题的函》,要求赔偿损失。次月,该房地产公司向黎某某致信表示没有欺骗的故意,只是双方签订的合同层高有误,并提出解决方案。后因协商不成,黎某某向法院起诉,要求赔偿损失。

  一审法院认为,综合考虑,酌定由房地产公司按总房价的2%支付赔偿款为宜,据此判决该房地产公司支付黎某某赔偿损失款16935.2元。二审法院维持原判。

  位于广州市天河区某路某街 406 房共有权属人为李某和尉某某在恋爱期间共同购买,该房屋的《房地产登记簿查册表》 显示共有情况为共同共有, 产权登记时间为2004年。双方向中国工商银行广州高新技术开发区支行贷款 340000元 支付房款。 尉某某支付了案涉房屋首付款 95000 元, 李某认为上述款项为二人同居期间共同支付,应属一人一半。

  双方因感情不和分手, 并对房屋分割问题题协商不成, 尉某某遂向法院起诉, 要求确认案涉房屋产权由其占 70%份额, 李某占 30%份 额,并由尉某某折价购买李某名下的产权份额。李某提起反诉,要 求尉某某立即配合李某将案涉房屋过户至其名下。

  一审法院认为,双方对于共有的份额并未作出约定, 因此应当依据出资额确定双方对案涉房屋享有的份额。由于案涉房屋不存在实物分割和共同使用的条件,现尉某某要求按照评估价格购买李某名下份额公平合理,故判决涉案房屋应归尉某某所有,由尉某某按季某享有的份额支付房屋折价款1468587.32元。

  二审法院认为, 在无证据显示二人曾另外对案涉房屋约定为按份共有的情况下,应认定案涉房屋原为双方共同共有,析产应由双方各占50%的份额。关于案涉房屋的分割问题, 二审中双方经协商后均同意通过竞价方式确定房屋产权归属。经竞价,李某以每平方米38040元价格竞得, 故案涉房屋应归李某所有,并由李某按尉某某享有的份额支付房屋产权折价补偿款 2039815元给尉某某。

  据了解,2013~2017年,全市商品房预售合同纠纷案件共计18283件。开发商预期交房、办证,以补充协议减免责任等常引发纠纷。在严格的住房调控政策背景下,部分房地产开发企业采取购房捆绑装修的形式,与购房者签订双合同,规避政府限价的情况较为多见。

  双合同在造成购房者需支付高额首付款的同时,再次出售房产时需按照房价差额的20%缴纳税费,且合同一般约定装修工程由开发商代为验收,质量难以保证。目前对开发企业违约惩戒机制不健全,业主维权渠道不畅通。

  2013~2017年,全市法院共受理物业服务纠纷18352件。近年来,物业费提价成为普遍现象,但提价幅度缺乏监管。王会峰说,有的物业公司直接贴个涨价公告,就算征求业主意见,没见反对就视为业主同意,审判实践中法院并不认可这一做法。物管最好采取书面形式,征得业主“双过半”同意。

  开发商或大业主对大型商铺进行分割出售,采取过分包装和夸大广告,宣传售后返租,收益难实现。被分割的铺位建筑面积往往只有几平方米,形同格子,具体四至范围只停留在房产证所附图纸中,未做实体间隔,无独立使用价值,有些小面积商铺名存实无。返租期满后,容易引发租赁、物业管理、商铺分割以及相邻关系等纠纷。法院建议,试点格子铺销售登记备案制度,以便工商部门及时监管。

  2010年以来,广州法院共审理借名购房纠纷58件。2008年以来,审理涉虚假离婚215件。王会峰说,审判实践中,有当事人为防范“假离婚”的风险,在私下达成的协议是无效的,不能对抗离婚协议的效力,对所谓虚假离婚产生的风险,当事人应当自行承担。

  部分卖家故意隐瞒房屋出租事实,因“买卖不破租赁”,使得购房人长时间无法收房,给购房人生活带来巨大困扰。法官提醒,买方在购房时,可提醒卖方,如实提供审慎核查房屋是否附带租约等基本信息。

  常有卖方隐瞒房屋系夫妻共有事实,致使无法过户。建议在购买前提醒卖方提供有关书面材料或者凭证,证明交易房屋是否属于夫妻共有财产,避免在双方出售意愿不一致的情形下产生交易隐患。

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